Home › News

Обзор рынка офисной и торговой недвижимости города Сочи

02.09.2018

Аренда коммерческой недвижимости в Адлере

В рамках работы по обзору рынка коммерческой недвижимости города Сочи в торговом и офисном сегментах специалистами компании «АФК-Аудит» были выполнены следующие работы:

10 правил при выборе КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Часть 1

Сбор информации из открытых независимых источников информации об объектах и субъектах рынков офисной и торговой недвижимости; об общей характеристике региона и рынке недвижимости в офисном и торговом сегментах (по блокам: общая характеристика рынка, спрос, предложение, коммерческие условия, тенденции, прогнозы, ценообразующие факторы). Сбор предложений о продаже и аренде на территории региона из открытых независимых источников информации (интернет-сайтов местных агентств недвижимости, местных и федеральных порталов, посвященных продаже недвижимости, электронных архивов местных изданий о недвижимости и прочих достоверных источников). Систематизация собранной информации в удобном для анализа виде (предложение в файле Excel, в виде таблицы с основными параметрами сделки/предложения). Проведение полуструктурированных интервью с экспертами местного рынка – сотрудниками компаний-застройщиков и агентств недвижимости, непосредственно осуществляющими сделки купли-продажи и сдачи в аренду торговой и офисной недвижимости. Полуструктурированные интервью проводились по телефону в виде обсуждения следующих основных блоков: предложение (характеристика, структура, объем, динамика), спрос (характеристика, структура, объем, динамика), коммерческие условия (диапазоны и средние значения, динамика), ценообразующие факторы, тенденции рынка в исследуемом периоде, прогнозы развития рынка. Вся собранная информация была проанализирована, результаты анализа сформированы в виде обзора, содержащего основные параметры рынка и выводы по результатам работы.

Краткая характеристика города Сочи [1]

Коммерческая недвижимость. Рынок коммерческой недвижимости.

Современный Сочи протянулся вдоль восточного побережья Черного моря от Магри до реки Псоу на 145 км и на 40-50 км от берега моря до Главного Кавказского хребта. Более 90% территории Сочи составляют горы и предгорья Западного Кавказа. Единственный в России субтропический город-курорт. Общая площадь Большого Сочи – 3 506 кв. км. Территория Большого Сочи разделена на четыре района: Адлерский, Хостинский, Центральный и Лазаревский. Санаторно-курортный комплекс Сочи является крупнейшим в России. В городе сосредоточено более 50% всего курортного потенциала Краснодарского края.

Вместе с несоизмеримым возрастанием значения города Сочи, как центра отдыха, оздоровления и развлечений, целый ряд бизнес-мероприятий, проводимый в городе, от межрегиональных и международных деловых встреч, семинаров и выставок до Международного инвестиционного форума «Сочи» с каждым годом поднимает статус Сочи как бизнес-центра на новую высоту.

Общая характеристика рынка офисной недвижимости города Сочи [2]

До объявления Сочи столицей Олимпийских игр офисный сектор коммерческой недвижимости в городе практически не развивался. Сочи является в первую очередь курортным городом, поэтому наибольшее развитие здесь получают проекты курортно-оздоровительного назначения, а остальные сегменты развиваются как сопутствующие. При этом торговый сегмент, как привлекательный с точки зрения обслуживания туристов, развивался гораздо активнее, чем офисный.

В Сочи отсутствует сложившаяся единая классификация офисных центров. До начала активного развития города в связи с олимпиадой в Сочи существовало несколько бизнес-центров, имеющих соответствующее высокому классу оснащение, однако они не могли удовлетворить существующий спрос. Основной объем офисных помещений располагался в перепрофилированном «старом фонде».

Решение о проведении в Сочи Олимпийских игр не только повысило инвестиционную привлекательность города для разных игроков рынка, но также обеспечило перспективность развития рынка недвижимости во всех сегментах, в том числе и в сегменте офисной недвижимости.

С момента объявления города Сочи столицей Олимпийских игр, офисный сегмент рынка начал свое стремительное развитие. К строительству новых объектов коммерческой недвижимости подключились и московские строительные компании.

С 2007 года практически каждый день на рынке появлялась информация о новых планируемых объектах. Наиболее активный ввод объектов офисной недвижимости пришелся на 2010-2011 гг. Среди объектов офисной недвижимости города Сочи наблюдался рост числа объектов класса «А», но доминируют на рынке, по-прежнему, нецелевые объекты, переоборудованные под офисные. Их доля составляет около 60% рынка офисной недвижимости.

Основными потребителями объектов офисной недвижимости являются организации, осуществлявшие поддержку и подготовку Олимпиады. Основной объем площадей офисного назначения приобретен компаниями еще на стадии строительства, чтобы гарантированно обеспечить себя качественными офисами в будущем.

Спрос и предложение на рынке офисной недвижимости города Сочи

На сегодняшний день офисы предлагаются и в проходных местах центральной части города и спальных районах. По мнению специалистов агентств недвижимости города Сочи существуют разные типы покупателей офисной недвижимости: одни из инвестиционных соображений хотят вложить деньги, но так, чтобы их площади стабильно давали доход и не простаивали, причем возраст здания, степень изношенности инфраструктуры не так уж важны. В этом случае главное для объекта – его местоположение. Другие бизнесмены категорически не согласны приобретать старое помещение, где нужно что-то ремонтировать или реконструировать, предпочитая пусть более дорогое, но качественное, современное и престижное.

Анализ спроса на объекты офисной недвижимости в открытых источниках показывает, что покупка объектов недвижимости данного сегмента рынка сейчас пользуется гораздо меньшей популярностью, чем аренда. Это обусловлено тем, что, покупка офиса требует существенных затрат, возможно, привлечения кредитных средств, что могут себе позволить немногие предприниматели. Кроме того, для сегмента качественной офисной недвижимости в целом нехарактерна продажа отдельных помещений – в большинстве случаев подобные объекты реализуются для продолжительной эксплуатации и сдачи в аренду с целью получения стабильного дохода в долгосрочной перспективе.

В настоящее время на рынке офисных площадей города Сочи отмечается несоответствие спроса и предложения - наибольшим спросом у сочинских компаний пользуются небольшие площади около 35 кв. м., при этом минимальная офисная площадь, предлагаемая в большинстве качественных объектов к продаже или в аренду, составляет 50-80 кв. м.

Одним из следствий несоответствия спроса и предложения является низкий уровень заполняемости объектов. В сочинских бизнес-центрах класса «А» сейчас свободно до 30% площадей. В классе «В» средний уровень вакантных площадей составляет около 25%.

Рис. 1 Географическая структура предложения

В настоящее время в структуре предложения в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже и аренде офисной недвижимости в Центральном районе. Здесь можно отметить бизнес-центр «Панорама» (2003 года постройки, класс «В»), бизнес-центр «Олимпийский» (2006 года постройки, класс «В»), бизнес-центр «Сокол» (2006 года постройки, класс «В»), «Gorky-центр» (2008 года постройки, класс «В»), торгово-офисный центр «Александрия» (2009 года постройки, класс «А»), ТОЦ «Даниэль» (2014 год ввода в эксплуатацию, класс «А») и др. В общем объеме предложения около 30% объектов предлагают приобрести площади, 70% - предлагают только аренду.

Практически равномерно распределены показатели объема предложения офисных площадей в Хостинском и Адлерском районах, 17% и 14% соответственно. Наименьшее количество предложений сосредоточено в Лазаревском районе – 8% от общего объема, что обусловлено низким спросом на офисные площади в данном районе.

Коммерческие условия на рынке офисной недвижимости города Сочи

Показатели средней удельной цены предложения к продаже офисных площадей находятся в широком диапазоне: от 54 500 руб./кв. м. (Лазаревский район) до 141 850 руб./кв. м. (Центральный район). Средняя рыночная цена предложения к продаже на рынке офисной недвижимости по городу составляет 111 700 руб./кв. м.

Рис. 2 Средняя рыночная цена предложения к продаже по районам г. Сочи, руб./кв. м.

Самые дорогие объекты офисной недвижимости расположены в Центральном районе города Сочи, ценовой диапазон достаточно широкий от 54 300 руб./кв. м. до 318 180 руб./кв. м. Наиболее дорогие объекты расположены в деловом центре города по ул. Советская, ул. Горького, ул. Воровского, в зданиях многоцелевого назначения, а так же новых торгово-офисных и бизнес-центрах классов «А» и «В».

Недорогие объекты, предлагаются к продаже на окраинах Центрального Сочи в микрорайонах Мамайка и Заречный, здесь наибольший объем предложений сосредоточен в зданиях и помещениях нецелевого назначения, переоборудованных под офисные.

В Хостинском и Адлерском районах города Сочи объекты офисной недвижимости находятся примерно на одном уровне по показателю средней рыночной цены предложений к продаже, но при этом минимальные цены в данных районах составляют 33 100 руб./кв. м. в Хостинском районе и 75 000 руб./кв. м. в Адлерском, максимальные цены – 137 250 руб./кв. м. и 92 647 руб./кв. м. соответственно.

Табл. 1. Диапазон цен предложений офисной недвижимости г. Сочи в зависимости от района расположения

В офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости на сегодняшний момент наблюдается снижение арендных ставок в среднем на 7% относительно периода подготовки к Олимпиаде-2014. Такое незначительное снижение арендных ставок связано с наличием в объектах этого класса стабильного количества арендаторов.

В настоящее время офисы класса «А» в среднем сдаются в аренду по ставке 2 500 руб./кв. м./мес., а офисные помещения класса «В» по ставке - 1 320 руб./кв. м./мес.

 

 

Ценообразующие факторы на рынке офисной недвижимости города Сочи

К важным факторам, оказывающим высокое влияние на стоимость объектов в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости Сочи, относятся: удаленность от остановок общественного транспорта, расположение автостоянок в непосредственной близости или на территории, расположение в непосредственной близости от центра города, прибрежной зоны и основных улиц города.

По результатам мониторинга рынка офисной недвижимости города Сочи, объекты, расположенные на первой линии улицы и имеющие выход на проезжую часть, котируются существенно выше объектов не имеющих доступа к проезжим частям. Кроме того, внешний вид зданий офисного назначения должен быть не только презентабельным, но и вписывающимся в окружающую городскую застройку.

Для офисных помещений в Сочи, стоимость так же изменяется в зависимости от качества работ по отделке и расположения помещений относительно центра города.

Основные тенденции и прогнозы на рынке офисной недвижимости города Сочи

С момента объявления города Сочи столицей Олимпийских игр, офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости начал свое стремительное развитие. На сегодняшний момент на сочинском рынке офисной недвижимости предложений к продаже достаточное количество для удовлетворения спроса покупателей, однако, уровень заполняемости большинства объектов свидетельствует о недостаточном для поглощения всего предложения уровне спроса. На рынке наблюдается несоответствие спроса и предложения - наибольшим спросом у сочинских компаний пользуются небольшие площади около 35 кв. м., а основной массив предложений составляют помещения площадью от 50-80 кв. м. В структуре предложения в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости в городе Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже и аренде офисной недвижимости в Центральном районе города, здесь же расположены и наиболее дорогие объекты офисной недвижимости. В целом по городу ценовой диапазон достаточно широкий от 20 800 руб./кв. м. (Лазаревский район) до 318 180 руб./кв. м. (Центральный район). Средняя рыночная цена предложения к продаже на рынке офисной недвижимости по городу составляет 111 700 руб./кв. м. Арендаторы отдают предпочтение краткосрочным договорам, а собственники – долгосрочным, в надежде избежать простоев. Офисные помещения класса «В» за счет большей ценовой доступности относительно класса «А» потеснили составляют последнему значительную конкуренцию. В среднем сегодня в Сочи офисы класса «А» сдаются по цене 2 500 руб./кв. м./мес., а офисные помещения класса «В» сдаются по цене — 1 320 руб./кв. м./мес. Эксперты рынка сходятся во мнении, что площади Адлерского района будут востребованы после продажи 50%-70% жилых объектов. До тех пор их реализация может проводиться только по минимальным рыночным ценам.

Общая характеристика рынка торговой недвижимости города Сочи

Для Сочи характерен фактор сезонности - самый низкий уровень деловой активности приходится на период с марта по июнь. Середина июля ежегодно отмечается повышением этого уровня, пиком которого является осень-зима. Соответственно, самые низкие ценовые ставки фиксируются именно весной. В этот период они могут снижаться на 15% на продажу, на аренду - до 25%.

В связи с прошедшей в городе Олимпиаде 2014 г. отмечался значительный рост туристических потоков и товарооборота, что увеличило привлекательность объектов недвижимости Сочи в несколько раз. Однако рынок торговых и офисных площадей переживает не такой бурный рост как рынки жилой и гостиничной недвижимости. Это объясняется тем, что при развитии Сочи основная ставка делается на туризм.

Развитие инфраструктуры Сочи и увеличение потока туристов даст толчок новому строительству качественных торговых центров. В настоящее же время торговый сегмент в Сочи нельзя назвать цивилизованным. Основным форматом торговли является «street-retail», а количество торговых центров не соответствует спросу на качественные торговые площади.

Практически полное отсутствие качественных предложений – это, пожалуй, самое частое утверждение, которое можно услышать от экспертов рынка, когда речь заходит о торговой недвижимости в Сочи. Ситуация, в которой оказался город, противоречива: с одной стороны, он стал одним из наиболее инвестиционно привлекательных мест России, к которому обращено внимание как девелоперов, так и потенциальных покупателей жилья, с другой – он во многом остался провинциальным центром со стихийными рынками и зданием центрального универмага советского образца.

Разумеется, определенная оживленность на рынке торговой недвижимости наблюдалась после того, как Сочи был объявлен столицей зимних Олимпийских игр, именно тогда к выходу было заявлено несколько крупных торговых объектов, в основном, федеральных девелоперов, некоторые – в составе комплексной многофункциональной застройки. Во второй половине 2007 года был отмечен и рост арендных ставок. Эксперты уверены, что с постепенным появлением качественных торговых центров в город придут и новые операторы.

Спрос и предложение на рынке торговой недвижимости города Сочи

В наибольшем объеме рынок торговой недвижимости представлен в подсегменте «street-retail» - торговыми помещениями, расположенными на первых этажах зданий. В основном объекты «street-retail»  сосредоточены в центральном районе Сочи. Цена на торговые помещения расположенные на первых этажах жилых комплексов бизнес класса не редко достигает стоимости помещений, расположенных в торговых центрах.  При этом на данный момент предложение в сегменте «street-retail» превышает спрос.

В настоящее время в структуре предложения коммерческой недвижимости в Сочи наибольшую долю занимают предложения о продаже торговой недвижимости в Центральном районе.

Табл. 2 Доля предложений  торговой недвижимости в зависимости от района расположения

Рис. 3 Географическая структура предложения торговой недвижимости

Торговые комплексы - обычно самые высокодоходные объекты, поэтому в большинстве российских городов именно с них начиналось развитие рынка коммерческой недвижимости. В конце 2013 года рынок качественной торговой недвижимости Большого Сочи оценивался в 530 кв. м. на 1000 человек населения. Для сравнения: в крупных российских городах этот показатель варьируется от 250 до 400 кв. м. на 1000 человек. Всего два года назад уровень обеспеченности торговой недвижимостью в Сочи был почти в три раза меньше. Помимо прочего на ситуацию повлияло открытие в IV квартале 2012 года крупнейшего торгово-развлекательного комплекса «Море молл». Общая площадь «Море молла» составляет 168 000 кв. м, а полезная — 80 000 кв. м. Сегодня это треть аренднопригодной площади качественной торговой недвижимости города. «Море молл» входит в число крупнейших сочинских объектов и по объемам годовой выручки.

Табл. 3 Крупные торговые центры, предлагающие торговые помещения в аренду

На сегодняшний день происходит увеличение спроса на все виды коммерческой недвижимости. Такие перспективы связаны с тем, что к зиме 2014 года в городе будет полностью обновлена вся инфраструктура, что привлечет еще большее количество туристов.

Большие цены на недвижимость никак не скажутся на увеличенном спросе на нее. Торговые площади должны вырасти по заявлениям застройщиков на 50 тыс. кв. м., и они не будут убыточными для инвесторов, ведь обновленный Сочи сможет принимать большее количество приезжих. Однако следует учесть, что данная тенденция не будет характерной для Имеретинской долины – там спрос на торговую недвижимость будет снижен до тех пор, пока не будет продано 50%-70% площадей апартаментов.

Наибольшей популярностью пользуются небольшие торговые помещения площадью 50-80 кв. м. Это связано с желанием предпринимателей предлагать клиентам наиболее востребованные товары в небольших магазинах: одежду и обувь, продукты питания, средства связи, спортивный инвентарь и пр.

Дорогие бренды, покупают или арендуют торговые помещения на центральных улицах города. Крупные российские операторы розничных сетей пока не заходят на сочинский рынок в качестве якорных арендаторов, их сдерживает сезонный характер курорта: пол года торговля активна, а пол года в ожидании активной торговли.

Коммерческие условия на рынке торговой недвижимости города Сочи

Табл. 4 Среднее значение цен предложений «street-retail» по городу Сочи

В настоящее время на рынке торговой недвижимости Сочи по минимальной цене предлагаются торговые помещения, расположенные на первых этажах жилых комплексов без отделки. По максимальной цене (350 000 руб./кв. м.) предлагаются торговые помещения в жилых комплексах бизнес класса, которые расположены в центре деловой активности г. Сочи на основных улицах города.

Табл. 5 Среднее значение цен предложений торговых помещений в торговых центрах по городу Сочи

Цена  на торговые помещения расположенные в бизнес-центрах зависит от качества объекта и его расположения. По минимальной цене 70 833 руб./кв. м. предлагается помещение в торговом здании на рынке, по максимальной цене 355 769 руб./кв. м. предлагается помещение, расположенное в бизнес центре «Атриум», расположенном в Центральном районе г. Сочи.

Табл. 6 Значение цен предложений «street-retail»  в зависимости от района расположения

Лидером по объему предложения и цене торговой недвижимости остается Центральный район.

Рис. 4 Значение цен предложений «street-retail»  в зависимости от района расположения

Табл. 7 Значение цен предложений торговых помещений в торговых центрах  в зависимости от района расположения

 Большая часть торговых центров г. Сочи приходится на Центральный и Адлерский районы г. Сочи. Так как в Хостинском и Лазаревском районах развивается и набирает свои обороты гостиничная недвижимость и туристическое направление, торговые центры там не строятся. Наиболее качественные и большие по объему торговые центры находятся в Центральном районе города, они предлагают  торговые помещения по арендным ставкам в диапазоне от 1 800 - 4 450 руб./кв. м./мес.

Табл. 8 Размер арендных ставок на торговые помещения в крупных торговых центрах г. Сочи

Ценообразующие факторы на рынке торговой недвижимости города Сочи

Местоположение. Основной ценообразующий фактор для коммерческой недвижимости. Под местоположением для объектов коммерческой недвижимости понимается совокупность характеристик, учитывающих престижность района расположения, близость к основным транспортным магистралям, памятникам истории и архитектуры, развитость инфраструктуры, характер окружающей застройки, транспортная доступность.

Общая площадь помещения. Чем больше площадь помещения, тем ниже удельный показатель стоимости помещения.

Этаж. Наибольшим спросом пользуются коммерческие помещения, расположенные на первом этаже, чем помещения расположенные в цокольном этаже и этажах выше первого.

Характеристика входа. Наибольшим спросом пользуются торговые  помещения оборудованные отдельными входами с улицы. Меньше востребованы торговые помещения с общим входом с улицы, и далее следуют – помещения с отдельными входами со двора. Наименьшим спросом пользуются помещения с общими входами со двора. При этом следует отметить, что количество входов в помещения не влияет на стоимость недвижимости, стоимость зависит только от расположения входа.

Приведенная тенденция объясняется тем фактом, что наличие входа с улицы обеспечивает возможность более удобного доступа потенциальных клиентов, размещения рекламы и вывески непосредственно с улицы, что повышает как коммерческий потенциал объекта, так и  престижность объекта, в сравнении объектами с входами со двора.

Обеспеченность отдельным входом позволяет вести хозяйственную деятельность независимо от других собственников, что является бесспорным преимуществом в сравнении с объектами, оборудованными общими входами.

Состояние внутренней отделки. Состояние внутренней отделки также является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на величину  рыночной стоимости встроенных торговых помещений.

Основные тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости города Сочи 

Ситуацию на рынке недвижимости постолимпийского Сочи берутся прогнозировать немногие. Стоимость строительства в городе завышена, именно поэтому, опасаясь за свою рентабельность, сюда не спешат выходить, крупные ритейлеры. Потребности жителей города, по мнению экспертов, вполне способен покрыть открывшийся в 2012 году торговый центр «Море Молл». Поэтому крупным ритейлерам сочинский рынок уже не интересен. Эксперты считают, что возведение новых объектов коммерческой недвижимости в 2014 году ждать не стоит ввиду насыщения рынка. По словам эксперта Городского риэлтерского центра г. Сочи, на сегодняшний день в городе переизбыток торговых площадей. Те помещения, которые находятся в проходных местах и на первых этажах всегда будут в цене, и она будет зависеть от общего состояния рынка. Развитие рынка торговой недвижимости в ближайшие годы будет завесить от потока туристов. На сегодняшний день после событий на Украине, Крым  может составить конкуренцию Сочи по количеству туристов.

 

 

Выводы:

Окончание и проведение олимпийских игр в Сочи незначительно повлияли на рыночную стоимость коммерческой недвижимости в офисном и торговом сегментах. Эксперты рынка сходятся во мнении, что резкого повышения  в цене не произошло, что так же подтверждается статистическими данными «Росриэлт». Некоторые эксперты считают, что спрос на коммерческую недвижимость в Сочи обусловлен в большей степени низкой деловой активностью в других курортных городах. По оценке экспертов рынка решение о проведении в Сочи Олимпийских игр повысило инвестиционную привлекательность города для разных игроков рынка - в ближайшие годы наладится новая инфраструктура города, увеличится поток туристов, будут востребованы качественные торговые и офисные центры. Объемы строительства, а также цены на объекты будут продолжать расти, однако, существующий объем предложения на фоне значительных свободных и освобождающихся площадей позволяют прогнозировать рост дисбаланса спроса и предложения. При этом спрос на коммерческую недвижимость в районе Имеретинской долине ожидается на низком уровне до тех пор, пока не будет реализовано 50%-70% площадей комплексов апартаментов. Основные перспективы рынка недвижимости Сочи, по мнению экспертов, связаны с возможностями и умением властных структур распорядиться постолимпийским наследием. Большим плюсом станет проведение крупных международных спортивных соревнований: чемпионата мира по футболу, Формулы-1. Но этого недостаточно, считают эксперты, нужны системные комплексные меры по управлению территорией. И здесь не только должна быть задействована городская администрация, но и потребуется создание специальной структуры. В рамках курорта может быть организована элитная игорная зона, такая концепция развития воодушевляет риэлторов и застройщиков. По оценкам специалистов, дорогие казино оправдали бы существующий размах элитной застройки, а спрос на недвижимость и инфраструктуру города увеличился бы в среднем на треть.  Однако надеждам девелоперов, скорее всего, не суждено сбыться - Сочи прочат судьбу семейного курорта для среднего класса. Элитные казино и ночные клубы не вписываются в подобную концепцию, впрочем, как и дорогое жилье.  

[1] http://www.sochiadm.ru/sochi/about_city/, http://tms.subtropic.ru/RUS/SOCHI

[2] http://www.biznes-faktor.ru